전세 재계약 시 반드시 알아야 할 것

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1. 전세 재계약 말하는 시점

• 임대인의 경우 계약기간 종료하기 2~6개월 전까지 부동산을 통해서
  또는 직접 세입자에게 계약 종료를 알리거나 재계약 의사를 물어보는 것이 일반적입니다.
• 재계약을 하지 않으려면 최소 3개월 전 임대인에게 의사를 통보하는 것이 좋습니다.

* 묵시적 갱신

• 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없다면
  묵시적 갱신으로 인정됩니다.
• 묵시적 갱신이 되었다면 그 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없으며,
  세입자는 이전과 같은 조건으로 거주할 수 있습니다. (이때, 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.)

2. 계약갱신청구권

• 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2로 연장하는 것을 의미합니다.
• 계약갱신청구권 사용 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5% 상한으로 제한합니다.
• 임대인 본인, 임대인의 직계존비속 실거주 시 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.

3. 계약 조건이 유지되는 경우

• 같은 조건으로 계약 연장이 된다면 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다.
• 단, 세입자가 대출 연장 등의 이유가 있다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요합니다.
  (일반적으로 부동산 수수료는 5~10만원)
• 동일 조건으로 새로운 계약서를 작성하는 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 간주합니다.
  이때, 세입자가 중도 퇴실을 하게 되는 경우 다음 세입자에 대한 복비는 지불해야 합니다.

4. 계약 조건이 바뀌는 경우 (보증금이 올라가는 경우)

• 보증금을 증액할 경우 일반적으로 다시 계약서를 작성합니다.
  (단, 원래 작성했던 계약서에 특약으로 증액분을 표기해도 상관없습니다.)
• 계약서 재작성 후 증액분에 대한 확정일자는 꼭 받아야 합니다.
  (증액되지 않은 경우 확정일자는 다시 받지 않아도 됩니다.)
• 보증금을 증액한다면, 등기부등본을 떼서 근저당 또는 압류 등 권리관계의 변동이 없는지 확인해보도록 합니다.

5. 계약 조건이 바뀌는 경우 (보증금이 내려가는 경우)

• 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 작성하면 됩니다.
  (이때, 새로 계약서를 다시 작성해도 됩니다.)
• 기존 계약서를 파기하거나 확정일자를 새로 받으면 안됩니다.